การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT หรือกองทรัสต์) ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เป็นที่รู้กันว่าให้ผลตอบแทนดี ทั้งจากราคาหน่วยลงทุนที่เพิ่มขึ้น และทั้งจากเงินปันผลที่ได้รับอย่างสม่ำเสมอ แถมราคาตลาดยังมีความผันผวนต่ำ
จากกราฟ ถ้ามองย้อนหลังไปประมาณ 5 ปี ดัชนีราคาของหลักทรัพย์ประเภท Property Fund & REITs ให้ผลตอบแทนใกล้เคียง SET Index อย่างมาก (55.1% เทียบกับ 54.8% โดยยังไม่รวมเงินปันผล) แต่มีความผันผวนเพียง 1 ใน 4 ของดัชนีหุ้น (ดูจากค่า Historical Volatility)
และหากจะพูดถึงผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจด้านคลังสินค้า โลจิสติกส์ และศูนย์กระจายสินค้า แถวหน้าของไทย ก็คงหนีไม่พ้น บมจ.ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น (WHA) ซึ่งในปี 2558 WHA และบริษัทในเครือมีพื้นที่ภายใต้การบริหารรวมกันกว่า 1.97 ล้านตารางเมตร โดยที่ผ่านมา WHA ได้นำเสนอทั้ง Property Fund และ REIT ให้นักลงทุนได้มีโอกาสร่วมเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในเมืองไทย ซึ่งนักลงทุนส่วนใหญ่จะเป็นภาคสถาบัน เช่น บริษัทประกัน และบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน
ล่าสุด ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท หรือ WHART กองทรัสต์ชั้นนำของประเทศที่อยู่ในเครือ WHA กำลังเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนครั้งที่ 2 ด้วยมูลค่าการระดมทุนกว่า 4,517 ล้านบาท
WHART มีการ IPO ครั้งแรกในปี 2557 และมีการเพิ่มทุนครั้งที่ 1 ในปี 2558 โดยปัจจุบันมีทรัพย์สินที่ลงทุนอยู่ทั้งหมดเป็นพื้นที่อาคารคลังสินค้าให้เช่ารวม 342,247 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคารวม 169,473 ตารางเมตร บนพื้นที่ตามโฉนดทั้งสิ้น 359 ไร่เศษ มีอัตราการเช่าพื้นที่/1ที่ระดับ 92.3%
หมายเหตุ /1 อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (เฉพาะส่วนที่มีผู้เช่า) ณ วันที่กองทรัสต์คาดว่าจะเข้าลงทุนในการเพิ่มทุนครั้งที่ 2
ในการเพิ่มทุนครั้งที่ 2 นี้ WHART จะนำเงินที่ระดมทุนจากนักลงทุนไปซื้อทรัพย์สินขนาดใหญ่ 2 โครงการด้วยกัน ได้แก่
- กรรมสิทธิที่ดินและอาคารโครงการ WHA Mega Logistics Center (ลาดกระบัง)
- สิทธิการเช่าช่วงที่ดินและกรรมสิทธิในอาคารโครงการ WHA Mega Logistics Center (ชลหารพิจิตร กม.5)
รวมเป็นพื้นที่เช่าอาคาร 157,215 ตารางเมตร พื้นที่เช่าหลังคา (เช่น ใช้ติดตั้ง Solar cell) 110,129 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าลานจอดรถ 3,728 ตารางเมตร บนที่ดิน 166 ไร่
หลังจากเพิ่มทุนครั้งที่ 2 นี้แล้วเสร็จ WHART จะมีสัดส่วนของสินทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ (Freehold) 68% และสิทธิการเช่า (Leasehold) 32% และมีอัตราการเช่าพื้นที่/1 94.4% โดยจะเข้าซื้อสินทรัพย์ทั้ง 2 แห่งด้วยมูลค่าไม่เกิน 4,190 ล้านบาท และจะใช้เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินเข้าร่วมสนับสนุนการเข้าซื้อด้วยเป็นเงินไม่เกิน 1,300 ล้านบาท ซึ่งจะช่วยให้นักลงทุนได้ผลตอบแทนสุทธิสูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนการกู้ยืมต่ำกว่าผลตอบแทนที่ได้รับ
หมายเหตุ /1 อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (เฉพาะส่วนที่มีผู้เช่า) ณ วันที่กองทรัสต์คาดว่าจะเข้าลงทุนในการเพิ่มทุนครั้งที่ 2
ด้านผลตอบแทนที่จัดทำโดยผู้จัดการกองทรัสต์และสอบทานโดยบริษัท PriceWaterhouseCoopers ABAS ประมาณการไว้ว่า ในรอบ 1 ปีหลังจากการเพิ่มทุน หรือตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2559 ถึงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2560 WHART น่าจะสามารถจ่ายผลตอบแทนให้แก่นักลงทุนได้ประมาณ 0.79 บาท/หน่วย (เงินปันผล + เงินแบ่งคืนทุน) หากเทียบที่ราคาเสนอขายหน่วยทรัสต์ในการเพิ่มทุนครั้งที่ 2 ที่ 10.00 บาท จะเท่ากับ 7.9% ต่อปี
ใครที่สนใจ REIT ที่ราคายังไม่แรง ให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูงกว่าเพื่อน ๆ สามารถศึกษาเพิ่มเติมได้ที่ http://www.whareit.com/th/about/overview หรือที่ธนาคารกสิกรไทย หรือธนาคารซีไอเอ็มบีไทย ในฐานะผู้จัดจำหน่าย
[Special Content]